Pemahaman atas Struktur Pengusahaan Jalan Tol

1) Penyelenggaraan infrastruktur jalan tol berdasarkan Undang-Undang No. 38 tahun 2004 tentang jalan dan Peraturan Pemerintah No. 15 tahun 2005 tentang Jalan Tol menyebutkan bahwa penyelengaraan jalan tol berada pada pemerintah yang meliputi pengaturan, pembinaan, pengusahaan dan pengawasan. Undang-Undang No. 38 tahun 2004 tersebut diatas merupakan pilar penting dan merupakan perubahan mendasar dalam pengaturan investasi jalan tol di Indonesia. Agar maksud dari penyelenggaraan jalan tol yang dilakukan oleh pemerintah tercapai, maka sedikitnya ada 4 (empat) unsur yang tercakup didalamnya, yaitu :
a. Unsur Kesepakatan kemitraan antara pemerintah dan badan usaha, diamana pemerintah melepaskan hak pembangunan dan pengelolaan jalan kepada swasta dengan pembatasan hak pengelolaan. Sedangkan badan usaha berkewajiban membangun, menyediakan dana dan berhak memperoleh pembayaran atas investasi yang dilakukan dalam kurun waktu konsesi yang disepakati.
b. Unsur Keadilan yaitu hanya pihak yang mempergunakan jalan harus membayar (user charge), berbeda dengan pola pembangunan yang dibiayai dari hasil pajak, dimana bukan pemakaipun harus menanggung beban pembangunan jalan.
Prinsip keadilan juga tercermin dari pembatasan konsesi pengelolaan jalan. Artinya kewajiban bayar bagi pemakai hanya selama masa konsesi sudah cukup untuk menutupi biaya investasi termasuk keuntungan bagi investor.
c. Unsur Pemerataan dan Keseimbangan. Dengan pembangunan jalan tol pertumbuhan properti dan industri menjadi sangat pesat. Hal ini berdampak positif terhadap penyerapan tenaga kerja dan tumbuhnya industri kecil - menengah, yang akhirnya pada pemerataan pendapatan.
Unsur keseimbangan tergambar pada penyebaran pembangunan, tidak terbatas pada kota-kota besar saja tetapi sampai ke daerah-daerah di luar kota juga terkena imbasnya.

d. Unsur Pertumbuhan Ekonomi. Dengan tanpa harus menyebutkan angka statistik, tetapi dengan kasat mata dapat dilihat bahwa dengan terjadinya pertumbuhan yang pesat pada sektor industri, perdagangan dan properti serta lancarnya pergerakan barang dan jasa dari suatu daerah ke daerah lain telah terjadi pertumbuhan ekonomi.

2) Adanya Peraturan Presiden No. 36 tahun 2005 juncto Peraturan Presiden No. 65 tahun 2006 merupakan dasar dan acuan utama dalam Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum (termasuk jalan tol).

3) Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Masalah yang paling rumit dalam pengadaan tanah bagi pembangunan, yaitu apabila tidak dapat dicapai kesepakatan antara pemilik tanah dengan pihak yang membangun.

4) Dilihat dari aspek hukum ekonomi untuk pengadaan tanah bagi pembangunan, bahwa hukum tanah dalam sistem hukum ekonomi Indonesia mempunyai fungsi selain dalam ekonomi pembangunan tetapi juga berkaitan dengan hukum ekonomi sosial, tanah memiliki aspek ekonomi dan sosial. Pemilikan hak tersebut dibatasi oleh ketentuan pasal 6 UUPA, yaitu semua hak atas tanah mempunyai mempunyai fungsi sosial. Dalam penjelasan pasal itu dikatakan, bahwa penggunaan tanah harus sesuai dengan keadaan dan sifatnya hingga bermanfaat bagi pemilik maupun masyarakat. kepentingan perorangan dan masyarakat harus seimbang sehingga hak atas tanah apapun tidak dapat digunakan semata-mata untuk kepentingan pribadi. Pasal 6 UUPA memberikan pembatasan atas kepemilikan hak, dimana Hak Milik, HGB, HGU,dan Hak Pakai memiliki fungsi sosial. Suatu konsekuensi ini yaitu seseorang akan kehilangan hak miliknya apabila hak milik atas tanah tersebut dibutuhkan bagi pembangunan terutama pembangunan bagi kepentingan umum, harus dilepaskan dan meskipun dalam pengadaan tanah selalu ada ganti rugi namun dalam praktek ganti rugi itu sering tidak sepadan dengan nilai kehidupan ekonomi keluarga sebelum dilakukannya pelepasan hak tersebut. Pembangunan untuk kepentingan umum khususnya dalam pembangunan infrastruktur sering dibutuhkan lahan tanah yang strategis, dan lahan tersebut pada umumnya dimiliki perorangan, badan hukum atau masyarakat.

5) Sebagaimana diatur dalam Perpres No. 65 tahun 2006 ada beberapa cara pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang dalam Perpres tersebut dipersempit pada pembangunan infrastruktur. Cara pengadaan tanah yang diatur dalam pasal 2 tersebut adalah Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah. Pengadaan tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah dilakukan dengan cara jual beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan.

6) Kebijakan Infrastruktur jalan tol adalah tanggung jawab Negara dalam pengadaannya dan Pemerintah berkewajiban mempercepat proses implementasinya agar dapat mendorong laju pertumbuhan ekonomi untuk mensejahterakan rakyatnya. Begitu juga untuk pelaksanaan pengadaan tanah, sesuai amanat undang-undang harus dilakukan oleh pemerintah. Dalam hal keterlibatan investor swasta, hanya terbatas pada kewajiban menyiapkan dana dan membangunnya dan oleh karenanya diberikan hak konsesi untuk mengoperasikannya dalam masa tertentu.

7) Banyaknya ruas jalan tol yang telah dan akan dilakukan tender Investasi, membuat banyaknya pengusaha jalan tol yang mencari dana dari perbankan Indonesia untuk mendanai pembangunan jalan tol. Dunia perbankan Indonesia telah memberikan tanggapan yang sangat positif terhadap proyek pembangunan jalan tol, dan tentunya dengan tetap mempertimbangkan kelayakan proyek dan kredibilitas dari pengusaha jalan tol.

8) Pada saat ini pendanaan pembangunan jalan tol masih didominasi oleh bank dalam negeri, terutama bank-bank pemerintah. Hal ini dengan mempertimbangkan bahwa pendanaan pembangunan jalan tol merupakan pendanaan jangka panjang dengan pola pendanaan 10 – 12 tahun, sehingga setiap institusi keuangan yang akan mendanai proyek tersebut perlu menganalisa kondisi makro Indonesia dan kebijakan pemerintah dalam 10 – 12 tahun mendatang. Dengan pola jangka panjang tersebut, institusi keuangan yang lebih memahami risiko jangka panjang dan berani mengambil resiko tersebut adalah institusi keuangan dalam negeri.

9) Karena seluruh pendapatan jalan tol dalam mata uang rupiah, maka pendanaan jangka panjang akan dilakukan dalam mata uang rupiah juga, sehingga adanya risiko akibat mata uang (currency risk) dapat dihindari. Institusi keuangan dalam negeri tentunya lebih memiliki potensi dalam pemberian pinjaman dalam mata uang rupiah dibanding institusi keuangan multinasional.

10) Institusi keuangan akan menilai kewajaran atas nilai investasi dan jadwal pembangunan yang diajukan oleh pengusaha jalan tol. Nilai investasi memiliki peranan yang sangat penting dalam penentuan jumlah fasilitas kredit yang akan diberikan oleh institusi keuangan tersebut, sehingga institusi keuangan akan mempertimbangkan atas kewajaran dari nilai investasi yang diajukan oleh pengusaha jalan tol. Sedangkan jadwal pencairan dana dari fasilitas kredit akan ditentukan oleh jadwal pelaksanaan pembangunan yang diajukan oleh pengusaha jalan tol. Dalam pelaksanaan pembangunan pihak institusi keuangan akan meminta Konsultan Pengawasan Independen untuk mengawasi jalannya pembangunan proyek dan memberikan usulan pencairan dana jadwal pencairan

11) Pengusaha jalan tol juga merupakan faktor yang penting dalam proses persetujuan fasilitas kredit yang akan diberikan oleh institusi keuangan. Kredibilitas pengusaha jalan tol, pengalaman pengelolaan jalan tol dan kemampuan keuangan dalam mendanai proyek dalam kaitan porsi pendanaan sendiri (self financing), merupakan hal utama dalam mempertimbangkan kelayakan pengusaha jalan tol untuk mendapatkan fasilitas kredit.