Senin, 09 Maret 2009

ANALISIS INDUSTRI JALAN TOL

By Hilman Muchsin


A. Persaingan dalam suatu industri berakar pada struktur ekonomi yang mendasarinya dan berjalan diluar perilaku pesaing-pesaing yang ada. Keadaan persaingan dalam industri Jalan Tol tergantung pada lima kekuatan pokok yaitu :

A.1.Pendatang baru

Ancaman masuknya pendatang baru ke dalam pasar industri jalan Jalan Tol tergantung pada rintangan masuk yang sudah ada. Jika rintangan atau hambatan nya besar dan /atau pendatang baru memperkirakan akan ada perlawanan dari pemain industri Jalan Tol yang sudah ada, maka ancaman masuknya pendatang baru akan rendah. Karakteristik pasar Jalan Tol termasuk katagori tidak sempurna. Sekalipun terdapat permintaan yang cukup besar terhadap kebutuhan Jalan Tol sebagai prasarana transportasi, namun untuk memperoleh lokasi yang serupa antara lokasi Jalan Tol yang baru dengan lokasi Jalan Tol yang sudah ada.
Demikian juga karena skala proyek yang sangat besar, maka jumlah investor yang memiliki kemampuan untuk mengembangkan proyek dengan skala yang sama juga terbatas. Apalagi pengembangan Jalan Tol dengan skala yang akan dilaksanakan oleh Perseroan ini memerlukan waktu yang lama (multi years). Oleh karena itu akan sulit bagi pendatang baru untuk masuk ke dalam usaha sekelas yang akan di-jalankan oleh Perusahaan dalam waktu yang bersamaan.

A.2.PERSAINGAN ANTAR PERUSAHAAN SEJENIS

Saat ini di Indonesia telah dibangun dan dioperasikan beberapa ruas Jalan Tol yang relatif besar. Masing-masing ruas Jalan Tol yang dikelola tidak ada satupun yang sama dan serupa dengan yang lainnya. Bahkan pembangunan ruas jalan tol yang satu dapat mendukung keberhasilan Jalan Tol lainnya. Persaingan antar perusahaan pengelola Jalan Tol terjadi ketika mereka hendak memperoleh konsesi dengan cara mengikuti lelang.

A.3.JASA LAYANAN PENGGANTI

Jalan propinsi (jalan negara) yang saat ini masih berfungsi dan terus dipelihara serta digunakan oleh para pengguna jalan dapat menjadi ancaman sebagai jasa layanan pengganti terhadap Jalan Tol yang akan dibangun oleh Perusahaan, sehingga semakin banyaknya kendaraan yang menggunakan jalan negara (propinsi) akan dapat mengurangi volume kendaraan yang masuk ke Jalan Tol dan akan me-ngurangi pendapatan Perusahaan.

A.4.POSISI TAWAR PENGUNA JALAN

Apabila tingkat lalu lintas harian rata-rata pada jalan propinsi, maupun Jalan Tol antara wilayah yang menghubungkannya cukup tinggi, berarti demand terhadap penggunaan Jalan Tol sangat tinggi. Kondisi ini menyebabkan posisi tawar konsumen Jalan Tol relatif lemah dan sebaliknya menjadikan posisi tawar Perusahaan semakin tinggi.


A.5.POSISI PENETAPAN TARIF JALAN TOL

Perusahaan Jalan Tol memiliki posisi tawar yang le-mah terhadap penetapan tarif tol, hal ini disebabkan penentuan tarif untuk berbagai jenis kendaraan serta tingkat pe-nyesuaiannya ditentukan oleh Pemerintah yang dihitung berdasarkan pada besaran inflasi (sesuai UU no. 38 tahun 2004 tentang Jalan dan PP Nomor 15 tahun 2005 tentang Jalan Tol).

A.6.KEPENTINGAN STAKEHOLDER

Peranan Pemerintah dalam usaha penyelenggaraan Jalan Tol ini selain pemberi izin usaha antara lain adalah :
•Penentuan tarif tol
•Pemerintah menyediakan lahan
•Dalam hal lahan tidak disediakan oleh Pemerintah, In-vestor wajib menyediakan dana untuk pembebasan tanah.
•Kerjasama Investasi didasarkan atas Penetapan Masa Konsesi,
•Perusahaan Patungan melaksanakan Pembiayaan, Pembangunan dan Pelaksanaan Proyek.

B. ANALISIS SIKLUS USAHA

Gambaran mengenai siklus usaha pengembangan Jalan Tol ini dimulai dari ketika Perusahaan berupaya mengajukan dan memperoleh konsesi pengelolaan Jalan Tol atau disebut juga proyek kerja sama atas prakarsa badan usaha yang memperoleh kompensasi/return dalam bentuk pemberian tambahan nilai. Secara lebih rinci siklus tersebut dapat diuraikan dalam tahap-tahap berikut ini :

B.1.TAHAP PEROLEHAN IJIN LOKASI/PRA INVESTASI/KONSESI
Untuk siklus usaha pengembangan Jalan Tol ini, Perusahaan telah menyelesaikan tahapan untuk memperoleh ijin lokasi dan konsesi dengan demikian Perusahaan telah memperoleh dukungan aspek legal sebagai payung pengem-bangan Jalan Tol. Diperolehnya ijin lokasi/konsesi memungkinkan Perusahaan menggunakan aspek legal tersebut sebagai bagian dari jaminan dalam upaya memperoleh kredit bank. Dan bersamaan dengan tahap tersebut, usaha ini juga memasuki tahap pra investasi. Pada tahap pra investasi Perseroan telah menyelesaikan sebagian pekerjaan planning, baik technical planning maupun penyusunan anggaran proyek. Salah satu keluaran tahapan ini antara lain adalah studi kelayakan sebagai acuan bagi minat dan realisasi investasi yang diperlukan Perusahaan dan pihak pemberi pinjaman. Pada tahapan ini pihak yang sudah terlibat dalam kegiatan proyek adalah Project Management Team, Quantity Surveyor yang dilaksanakan secara in house, konsultan planning, konsultan traffic dan konsultan perencana.

B.2.TAHAP PRA KONSTRUKSI
Ketika Perusahaan telah mengambil keputusan atas investasi proyek ini, maka kegiatan-kegiatan yang merupakan follow up dari kegiatan pada tahap pra investasi yang segera harus diselesaikan adalah antara lain pembebasan tanah, pembongkaran bangunan eksisting yang tidak dipergunakan lagi, kegiatan perencanaan sampai dengan penyelesaian dokumen teknis dan administrasi pengadaan kontraktor untuk semua pekerjaan yang dikerjakan oleh pihak ketiga, gambaran yang lebih detail mengenai anggaran proyek.
Para pihak yang terlibat dalam tahap ini antara lain adalah Project Management Team, Construction Management Team, Konsultan Perencana, Quantity Surveyor dan para calon kontraktor yang akan mengikuti proses tender. Dengan pengalaman/kompetensi para pihak yang terlibat pada proyek ini, terutama dalam menjalin kerjasama yang sinergis. Taha-pan ini diperkirakan akan dapat dilalui dengan baik.

B.3.TAHAP KONSTRUKSI
Pada tahapan ini bobot kegiatan proyek terutama dibebankan kepada para kontraktor yang telah berhasil memperoleh pekerjaan melalui proses tender atau penunjukan melalui pemilihan langsung yang telah dilakukan oleh tim pengadaan kontrakror. Agar proyek berjalan sesuai dengan jadwal yang ditetapkan, mengikuti spesifikasi teknis dan juga anggaran yang direncanakan, maka di lapangan peranan Construction Management/Supervision Team akan menentukan keberhasilan dalam mengendalikan proyek.

B.4.TAHAP KOMERSIAL
Pada tahap ini, guna menjamin efektivitas kegiatan pengelolaan Jalan Tol, Perusahaan akan membentuk organisasi pengelola yang dilaksanakan oleh sumberdaya manusia yang kompeten. Tahapan komersial juga akan diselaraskan dengan tahapan selesainya pelaksanaan konstruksi.

B.5.TAHAP PENERIMAAN PEMBAYARAN
Pada tahap ini, sebagaimana upaya yang dilakukan oleh perusahaan Jalan Tol pada umumnya, maka dalam proses penerimaan pembayaran, Perusahaan akan dibantu oleh beberapa instrumen pembayaran, antara lain berupa tiket terusan/berlangganan, magnetic card dan lain-lain.


C. ANALISIS RISIKO

Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perusahaan berpo-tensi menghadapi risiko yang dapat mempengaruhi hasil usahanya sehingga perlu diantisipasi dan dipersiapkan penanganannya de-ngan baik. Risiko yang dihadapi antara lain :

C.1 RISIKO PEREKONOMIAN
Risiko yang berasal dari lingkungan bisnis antara lain disebabkan oleh kondisi mikro dan makro ekonomi, sosial dan politik baik nasional maupun internasional yang dapat berakibat kurang baik terhadap dunia usaha pada umumnya. Akibat melemahnya dunia usaha, maka jumlah business travel dan daya beli masyarakat akan menurun. Akibatnya jumlah kendaraan yang melalui Jalan Tol secara umum juga akan ikut mengalami penurunan/kurang mengalami pertumbuhan.

C.2 RISIKO PERSAINGAN
Dalam memasuki pasar, Perusahaan tetap akan menghadapi Risiko persaingan. Risiko ini terjadi ketika perusahaan menghadapi tender untuk memperoleh konsesi Jalan Tol.

C.3 RISIKO PADA TAHAP PERSIAPAN DAN PELAKSANAAN KONSTRUKSI
Karena besarnya skala proyek, aspek manajemen proyek akan memperoleh ujian yang cukup kompleks terutama dalam koordinasi antar para pihak yang terlibat dalam proyek dan juga kecepatan review atas kerja konsultan akan mempengaruhi kualitas dan jadwal proyek.
Demikian juga dengan aspek manajemen pelaksanaan konstruksi, akan menghadapi beban koordinasi yang cukup kompleks akibat proyek ini akan dilaksanakan oleh multi kontraktor. Apabila proyek ini berada di tengah kota de-ngan lalu lintas, yang cukup padat pada pagi hingga malam hari serta di daerah pemukiman maka pengaturan lalu lin-tas kendaraan serta kenyamanan lingkungan harus mendapatkan perhatian khusus. Ketidakcermatan menangani hal tersebut dapat menimbulkan kesulitan yang dapat menghambat proses pelaksanaan konstruksi. Pada tahap pengadaan konstruksi beberapa risiko dapat diuraikan sebagai berikut :

C.3.1. Tahap Pra Investasi
Risiko yang termasuk paling besar adalah ketika developer/ Perusahaan melakukan kegiatan planning, termasuk di dalamnya pada saat Perseroan melakukan perhitungan budget. Kesalahan dalam mempersiapkan planning tersebut akan berdampak signifikan dan akan dirasakan selama usia proyek.

C.3.2 Tahap Pra Konstruksi
Pada tahap ini kegiatan yang cukup menonjol adalah proses desain dan estimasi nilai proyek dan proses tender. Para pihak yang terlibat secara aktif pada tahap ini antara lain adalah Project Management Team, Tim Perencana, Quantity Surveyor, Pemilik Proyek (Perusahaan), dan juga calon kontraktor pelaksana proyek ini. Dalam menangani proses desain, semua design requirement dari pihak Perseroan harus dapat di-transfer kepada Tim Perencana dan hasil karya Tim Perencana selalu harus direview oleh Project Management Team dikaitkan dengan aspek marketing dan batasan anggaran proyek. Kurang cermat dalam pengkoordinasian kegiatan pada tahap pra konstruksi dapat menimbulkan kesalahan dalam penetapan desain dan anggaran serta jadwal pelaksanaan proyek yang akan berpengaruh selama usia proyek. Kesalahan dalam pemilihan Tim Perencana dan Kontraktor termasuk menjadi risiko proyek pada tahap ini.

C.3.3 Tahap Konstruksi
Ketika proyek memasuki tahap konstruksi, maka kemampuan dan komitmen kontraktor dalam mengimplementasikan desain dan spesifikasi sebagaimana yang disepakati akan menjadi variabel bagi keberhasilan proyek. Efektifitas kerja kontraktor pada tahap ini sangat dipengaruhi oleh kemampuan pengelolaan dari Project Management Team dan Construction Management Team disamping dukungan dari Tim Konsultan Perencana dan juga Quality dan Quantity Surveyor pada proyek ini.

C.4 RISIKO TAHAP KOMERSIAL
Perusahaan Jalan Tol telah mengantisipasi risiko kurangnya penjualan, dengan terlebih dahulu melakukan kegiatan sosialisasi penggunaan Jalan Tol. Jenis risiko yang termasuk mempunyai besaran signifikan adalah antara lain kondisi politik dan keamanan negara yang kurang stabil. Ketidakstabilan kondisi politik dan keamanan yang akan menurunkan daya beli masyarakat yang pada akhirnya dapat menghambat penentuan tarif yang wajar.

C.5 RISIKO TERGANGGUNYA KOLEKTIBILITAS PEMBAYARAN
Risiko ini relatif kecil, karena dalam proses pemungutan tarif melalui loket dan dalam bentuk uang tunai. Perusahaan akan dibantu oleh beberapa instrumen pemba-yaran, antara lain berupa tiket terusan/langganan.

C.6 RISIKO PERUBAHAN PERATURAN DAN KEBIJAKAN PEMERINTAH
Perubahan peraturan dan kebijakan Pemerintah yang secara langsung maupun tidak langsung berkaitan dangan masalah penyediaan jasa layanan Jalan Tol dapat mempengaruhi kegiatan usaha ini. Misalnya kebijakan Pemda dalam pengaturan lalu lintas di seputar lokasi pintu tol.

C.7 RISIKO TIDAK TERCAPAINYA PROYEKSI
Bila proyeksi yang dibuat tidak tercapai akibat berbagai risiko tersebut di atas yang mempengaruhi pendapatan dan juga meningkatnya biaya yang tidak proporsional, maka akan berakibat kepada kemampuan Perusahaan dalam memberikan return (pengembalian) kepada perusahaan mau-pun pemegang saham.

2 komentar:

witarto mengatakan...

Selamat, Mas Hilman. Saya suka dengan analisis Anda ini. Kita yang awam bisa belajar banyak. Terimakasih.

Syarif K --FB=Syarif Ku mengatakan...

Thanks Mas Hilman atas info2nya ttg jalan tol...kalau boleh dimana saya bs peroleh panduan untuk CM dalam tahapan konstruksi jalan Tol di Indonesia ya..?? saya sudah buka web PU/kimpraswil ada file th 2007 tp nggk bs dibuka..Thanks again sebelumnya